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Mönchengladbach

Renditestarke Kapitalanlage mit Entwicklungspotential

1.800.000

909 m²

37 Zimmer

Objektdaten

Ort: Mönchengladbach
Kaufpreis: 1.800.000 €
Grundstücksfläche: 1032 m²
Wohnfläche: 909 m²
Balkone: 1
Zimmer: 37
Stellplätze: 6

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1965 stellt eine äußerst attraktive Kapitalanlage mit stabilem Ertrag und erheblichem Entwicklungspotenzial dar. Das Objekt umfasst insgesamt 13 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 909 m² (vorbehaltlich Prüfung der Bauunterlagen). Ergänzt wird das Flächenangebot durch sieben Lagerräume mit insgesamt ca. 161 m² sowie sechs Garagen, die zusätzliche und nachhaltige Mieteinnahmen generieren.

Das Grundstück verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 1.030 m². Davon sind derzeit ca. 400 m² unbebaut. Laut Bebauungsplan besteht auf dieser Fläche die Möglichkeit zur Errichtung weiterer Garagen. Realistisch sind aktuell ca. sechs zusätzliche Garagen; bei einer Bebauung in der Flucht der bestehenden Garagen könnten perspektivisch sogar bis zu zwölf Garagen realisiert werden, sofern das Bauamt dies genehmigt. Dieses Entwicklungspotenzial eröffnet weitere attraktive Möglichkeiten zur Ertragssteigerung.

Ein zusätzlicher Mehrwert kann sich perspektivisch aus dem grundsätzlich ausbaufähigen Dachgeschoss ergeben. Ein konzeptioneller Entwurf hierzu liegt vor. In Abhängigkeit von den baurechtlichen Genehmigungen sowie der konkreten Planung besteht die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dies könnte die vermietbare Fläche erweitern und langfristig zu einer Steigerung der Mieteinnahmen beitragen.

Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 90.355,32 €. Hervorzuheben ist, dass der Wohnraum derzeit zu einem durchschnittlichen Mietpreis von lediglich ca. 7,32 €/m² vermietet ist, sodass auch auf Bestandsebene ein weiteres Mietsteigerungspotenzial besteht.

Das Objekt wurde in den vergangenen Jahren fortlaufend und umfangreich modernisiert und instand gehalten:

2016–2017: Austausch aller Holzfenster gegen neue Kunststofffenster (bis auf eine Wohnung)

2017: Einbau einer Gasheizung mit Wärmeliefervertrag (NEW), Ausbau der Ölheizung inkl. Tank

2021: Renovierung des Treppenhauses

2021: Neue Dacheindeckung inkl. Isolierung und neuer Dachfenster

2021: Erneuerung der Regenrinnen

2021: Fassade Rückseite neu verputzt und gestrichen

2024: Einbau einer neuen Haustüranlage mit Klingeln und Briefkästen

2025: Erneuerung der Heizungsrohre im Untergeschoss (links)

2025: Erneuerung der gesamten Elektrozählerkastenanlage

2025: Fassade Front links neu verputzt und gestrichen

Darüber hinaus wurden die Wohnungen nach Mieterwechsel in der Regel renoviert, einschließlich der Bäder, sodass sich das Objekt insgesamt in einem gepflegten und marktgerechten Zustand befindet.

Sowohl der Verbrauchsausweis als auch der Bedarfsausweis weisen das Gebäude der Energieeffizienzklasse D zu. Insgesamt handelt es sich um eine solide, nachhaltig bewirtschaftete Kapitalanlage mit stabilen Ist-Mieteinnahmen, umfangreichen Ausbau- und Erweiterungsreserven sowie langfristigem Wertsteigerungspotenzial – ideal für Investoren mit Fokus auf Substanz, Entwicklung und planbare Rendite.

Lage

Die Immobilie befindet sich in der Hohenzollernstraße in Mönchengladbach, einer zentralen und etablierten Wohnlage mit gewachsener Infrastruktur. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Mehrfamilienhäusern und einer stabilen Wohnnachfrage, was den Standort insbesondere für Kapitalanleger attraktiv macht. Das nahegelegene Amtsgericht Mönchengladbach unterstreicht die zentrale Lage und sorgt zusätzlich für eine kontinuierliche Nachfrage durch Berufstätige und Pendler. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie Ärzte und Dienstleister sind fußläufig oder in wenigen Minuten erreichbar. Auch Schulen, Kindergärten und weitere soziale Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Umgebung und tragen zu einer dauerhaft guten Vermietbarkeit bei. Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe zum Bunten Garten, einer der beliebtesten Grün- und Erholungsanlagen Mönchengladbachs. Diese bietet vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten und erhöht die Wohnqualität für Mieter aller Altersgruppen erheblich. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist hervorragend. Mehrere Buslinien sind in kurzer Distanz erreichbar und ermöglichen eine schnelle Verbindung in die Mönchengladbacher Innenstadt sowie zu den umliegenden Stadtteilen. Der Hauptbahnhof Mönchengladbach ist ebenfalls zügig erreichbar und bietet eine sehr gute regionale und überregionale Verkehrsanbindung. Für den Individualverkehr besteht eine schnelle Anbindung an die umliegenden Hauptverkehrsstraßen sowie an die Autobahnen A52 und A61, wodurch die Städte Düsseldorf, Krefeld, Neuss und das Ruhrgebiet bequem erreichbar sind. Auch Pendler schätzen diese verkehrsgünstige Lage. Insgesamt handelt es sich um einen soliden, zentralen und nachhaltig nachgefragten Wohnstandort, der sich durch seine gute Infrastruktur, die verlässliche Mieterstruktur und das langfristige Entwicklungspotenzial auszeichnet – ideale Voraussetzungen für eine erfolgreiche und langfristig stabile Kapitalanlage.

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